Koľko bude kupujúci zaplatiť za to
Vlani v Marci na tlačovej konferencii po Číne ročný Národný ľudový Kongres, Premier Li Keqiang urobil pozoruhodný a pozoruhodne unheralded oznámenia: plný súkromné vlastníctvo pôdy bola obnovená v Číne mestách
Netreba hovoriť, že on nemal použiť tieto presné slová. Tu je postup, ako sa to stalo, a prečo je dôležité, ako ekonomicky a ako bellwether politických zmien.
Keď sa Čínska Komunistická Strana predpokladá, že kontrolu nad Číne v roku, to nie je podľa Ruska Boľševikom v okamžite zrušiť súkromné vlastníctvo pôdy. Na vidieku, násilného pozemkovej reformy pohyb priniesol zmenu v vlastníkov, ale nie vo vlastníctve režim sám plný collectivization nedošlo až koncom roku. V mestách, vlastníkmi a vlastníctvo režim, aspoň pre rezidenčných nehnuteľností, ktoré boli pôvodne zostala nedotknutá. V priebehu rokov, však, vládne politiky štiepky preč na právach vlastníkov pôdy až do konca Mao Zedong era, súkromné vlastníctvo existovalo len meno.
S vyhlásenie novej ústavy v roku, všetkých mestských pozemkov bola vyhlásená vo vlastníctve štátu.
Od tej doby, štátne vlastníctvo mestských pozemkov bol považovaný za pilier Čínsky socializmus. Ak tridsiatich rokov Ľudová Republika videl postupnú eróziu súkromné vlastníctvo a rast vlastníctva štátu, posledných dvadsať rokov sme svedkami opačného trendu. Koncom roku, stav bol hľadajú spôsoby, ako marketize využívanie pôdy a získať peniaze, a tak v procese, ktorý sa začal experimentálne v roku a bola formovaná v zákona v roku sa začal predávať dlhodobý prenájom mestských pozemkov, známy ako práva užívania pozemkov (LURs). LURs pre rezidenčné použitie mohlo trvať až sa sedemdesiat rokov pre komerčné použitie, štyridsať rokov a pre akékoľvek iné použitie päťdesiat rokov. Kupujúci, urobil jeden-čas platby dopredu, a krajina by sa vrátiť do štátu na konci obdobia.
Peking by tak mohli dosiahnuť svoje ciele marketization a finančnú zbierku, pri zachovaní že nič zmenila o vlastníctvo pôdy režim: štát by mohol povedať, že je stále vo vlastníctve pozemku a predáva len dlhodobé práva na jeho používanie.
V podstate tieto LURs boli prakticky identické na dlhodobý prenájom kapitalistickej ekonomiky.
Boli tradeable, s výhradou použitia obmedzenia podobný bežné územné predpisov, a compensable ak expropriated štát.
Pochopiteľne, LUR držiteľov čoskoro začali lobovať za viac.
Oni si sťažovali, že pravidlá o tom, čo by sa stalo na konci obdobia boli nejasné, a pýtal sa, či budú musieť platiť pre obnovu.
V skutočnosti, pravidlá boli jasné: platby za -rok LUR kúpil jeden sedemdesiat rokov používania, nič viac a nič menej.
Ale držiteľov chcel bezplatné predĺženie, a ako Americký spisovateľ Upton Sinclair skvele povedal,"To je ťažké dostať sa človek na niečo pochopiť, keď jeho plat závisí od jeho nie pochopiť."Nakoniec politický tlak stali tak, že Vlastnícke Právo vyhlásiť, že obytných LUR predĺženie by sa"automatické."Ale namiesto toho, aby riešili problém, to len zakalený vody.
Majetok, práva, nemali definovať, čo je"automatické"znamenalo: väčšina rozhodujúci, to nie je uvedené, či LUR-držiteľov bude musieť platiť nové poplatky. Tento problém je mimoriadne dôležité, lebo automatickej obnovy bez nutnosti platiť žiadny poplatok efektívne ruší lehota na LUR. A neobmedzený LUR je identická s full súkromné vlastníctvo známy ako poplatok jednoduché v Spojených Štátoch. To je dôvod, prečo navrhovatelia práva nechceli objasniť význam"automatické."(Wang Vápnením, kľúčovým členom prípravného tímu, pripustil, že termín je nejednoznačnosť bolo úmyselné.) Ak chcete zadať, že poplatok bol povinný, by sa hneval LUR-držiteľov.
Ale uviesť, že poplatok nebol potrebný by účinne obnoví plnú súkromné vlastníctvo pôdy v Číne miest a možnosť, že strana konzervatívci proti.
Prvá várka -rok LURs udelené v skoro skončí v o štyridsať päť rokov. Ak sa držitelia týchto práv uvažovať predávajú desať rokov, budú mať len -ročný právo predať. Tieto výpočty sa zdá, že majú požičiavať nové naliehavosti požiadaviek LUR-držiteľov pre jasné a priaznivé vyhlásenie o svoje práva. Je to vyhlásenie, že Čínskych občanov počul od Li vlani v Marci. Odpoveď na dané otázky o tom, čo by sa stalo, keď v -rok LURs uplynul, Li povedal: Existuje staré príslovie, že v Číne: Ekonomického zabezpečenia prináša pokoj.
T on termín môže byť obnovené, nie je potrebné, ak chcete požiadať o obnovenie, nebude pre-podmienky, a bude tam byť žiadny vplyv na schopnosť nakupovať a predávať.
Samozrejme, niektorí ľudia môžu povedať,"to je to, čo hovoríte, ale je tam nejaké právne záruky."Dovoľte mi zdôrazniť to tu: Štátnej Rady má už za úlohu príslušných oddelení s naliehavo študuje zákony týkajúce sa ochrany nehnuteľností a prichádza s návrhom.
Inými slovami, Peking umožní trvalú zadarmo predĺženie, a vláda je v procese prípravy právnych predpisov, ktoré sa uzákonenie tohto práva.
Večné zadarmo obnovenie znamená, že ľudia, ktorí zaplatili za -rok LUR teraz sa ocitnú s večným LUR.
Čo nikde inde by sa nazýva súkromné vlastníctvo pôdy sa zdá byť nastavená na návrat do Číny. Toto je vážne Vlastníctvo pôdy už tradične strednej obavy revolučných komunistických režimov, z Boľševikom na červených kmérov. Len málo, ak žiadne také režimy, raz so nationalized pôdy, sa privatizovať to znova. Zatiaľ žiadne fanfáry, Čínska vláda má v skutočnosti oznámila koniec pôdy režimu, ktorý bol formálne zavedený od roku a neformálne v mieste pre desaťročí pred tým. V politickom zmysle, to naznačuje, že socializmus ako obmedzenie ideológie súbor silné symboly určovaní politických posvätné kravy a tretej koľajnice je mŕtvy v Číne. V roku, keď vlastnícke právo bolo pripravujú, otvorený list od jedného ľavičiar profesor verejné odsudzovanie to za zlyhanie na označenie verejného vlastníctva ako"posvätné"bol dosť kút svoj pokrok smerom k prijatiu na viac ako rok. V roku, Li je oznámenie nevyvolala zvlnenie: zdá sa, že mnoho Čínskych občanov už starostlivosť o symboly alebo látky socializmu, aspoň keď ide o nehnuteľnosť. To znamená, že v politického hľadiska, všetko je možné, len obmedzenia sú to, čo vedením môžete urobiť, a čo chce robiť. Čínsky Prezident Xi Jinping a Premier Li Keqiang prísť na otvorenie zasadnutie Národnej Ľudí Kongrese v Pekingu, Marec. Okamžitý ekonomický efekt plný súkromné vlastníctvo bude pravdepodobne, aby sa ceny pozemkov vyššie a stabilnejšie: vyššie, pretože to, čo býval právo na sedemdesiat rokov"použitie má v súčasnosti právo na trvalé používanie a stabilnejší, pretože trh už má uhádnuť, vládne zámery o predĺženie. Účinok by však nemalo byť veľké Ak majetku budúce zárobky sú diskontované na päť percent ročne, napríklad súčasná hodnota -rok právo na majetok je v hodnote viac ako percent z hodnoty aktív držaných v ustavičnosti. Štatistiky na pozemku hodnoty by sa mal stať aj spoľahlivejšie. Aktuálna štatistiky merať trhové ceny od oblasti, v opačnom prípade sa do úvahy skutočnosť, že štvorcový meter v jednej budove, môžu mať odlišnú životnosť, a tak rôzne trhovej hodnoty, zo inak rovnakých štvorcový meter vedľa. Ak všetky vlastnosti majú neobmedzenú životnosť, potom ceny na jednotku plochy môže byť správne v porovnaní.
O začatí a daň z nehnuteľnosti bude tiež oveľa jednoduchšie.
Čínski predstavitelia už roky sa hovorí o implementácii hodnoty založené na daň z nehnuteľností na bývanie, ale zatiaľ nič, čo má prísť. Ak Číne boli na realizáciu takéhoto systému dnes, to by čeliť oveľa viac než bežné problémy posudzovaní hodnoty nehnuteľností: hodnotenia by sa tiež musí brať do úvahy klesá hodnota každého LUR ako jeho platnosti blížil. Takže LURs trvalé bude riešiť tento problém tým, že zrušia také dátumy vypršania. Ale nové pravidlá budú tiež priniesť komplikácie Najviac zrejmá otázka je, čo sa stane, obytnom LURs menej než sedemdesiat rokov, a či tí, ktorí ušetrené peniaze platiť za kratší podmienok, budú tiež získať trvalé zadarmo predĺženie. Nie je zrejmé miesto, na ktorom sa vláda by mala prestať vydávať takéto predĺženie.
(V decembri, orgány v meste Wenzhou rozhodla neudeliť zadarmo obnovenie držiteľom -ročný LURs, namiesto toho, aby im to, čo bolo efektívne squatterov"práva po ich práv uplynul.) Bez ohľadu na to, aký limit je prijaté, tých, len pod ním sa bude cítiť nespravodlivo.
Dôležitejšie je otázka, ako miestne vlády budú pokračovať v získavaní peňazí. Miestne vlády závisí na LUR predaj na financovanie ich činnosti: takýto predaj účet na plne dvadsiatich siedmich percent (niektoré zdroje naznačujú, tridsať päť percent) z ich príjmov. Nejakým spôsobom sa musí nájsť, aby sa za stratu príjmov, ktorá by vznikla pri obnove bytových LURs bez poplatku. Odpoveďou na tento problém je rezidenčných nehnuteľností dane.
Na rozdiel od mnohých iných krajín, Čína nie je odvod pravidelné dane na hodnotu obytných nehnuteľností.
Mnoho Čínskych politici si myslia, pritom by byť dobrý nápad, ale zatiaľ ich myšlienky neboli získal dostatok trakcie byť uzákonené. Ak chcete byť istý, dane z nehnuteľností nie je dokonalý odpoveď. Súčasný systém LUR predaja umožňuje miestnych samospráv v platnosti zbierať sedemdesiat rokov"v hodnote platby za pozemky dopredu, a dani z nehnuteľností na existujúce LURs predsa nemôže priniesť toľko peňazí. Napriek tomu, zrušenie obnovenia poplatky môžu byť len to, čo je potrebné, aby sa táto myšlienka realitou. Nakoniec to stojí za zváženie, čo nové mestské vlastníctvo pôdy režimu bude znamenať pre vidiecke vlastníctvo pôdy režimu. Čína má teraz dva rozdielne vlastníctvo pôdy systémy vidieka pozemok je upravený v úplne iných princípoch od tých, ktoré upravujú mestských pozemkov. Je formálne vo vlastníctve nie štát, ale niekedy zle definované kolektívov.
Poľnohospodári môžu mať práva na používanie až tridsať rokov.
Pre rozvoj krajiny, aby sa transformovala na plne obchodovateľné LURs, musí byť najprv nationalized, s odškodnenie založené v teórii na poľnohospodárskej hodnotu v súčasnosti prebieha na tých, ktorí chovné ju, a to aj v prípade, že suma je hlboko pod trhovú hodnotu.
Že cenový rozdiel urobil vidieka pôdy odberov lákavé na každého zamestnanca, alebo developer, kto môže získať kus, a z toho vyplývajúce sociálne narušenie bol roiling Čínskej spoločnosti pre roky.
Ak mestskej vlastníctvo pôdy režimu môže byť zjednodušené týmto spôsobom, s večné vlastníctvo práv a daň z nehnuteľností, precedens by mohol vyčistiť cestu pre podobné zjednodušenie vidieka, vlastníctvo pôdy režimu, alebo dokonca k zjednoteniu mestských a vidieckych systémov. Ak je vykonané správne, takáto reforma by mohli znížiť úlohu vládnych úradníkov, ako sprostredkovateľov v pôde transakcie, a tým znížiť príležitostí na prenájom-hľadá a arbitraging z cenových rozdielov. Nech sa stane čokoľvek, je jasné, že v jednom neškodné znejúce vety, Li dala do pohybu zásadnej transformácii vzťahu medzi Čínskymi majetku držiteľov a štátu.
